לרבים מאיתנו עולות מחשבות סביב צמד המילים השקעה בנדל"ן, הנה כמה מהם:
בתחום הנדל"ן עוסקים יזמים או אנשים שיש להם כסף.
השקעה בנדל"ן זה נושא מסובך ומורכב שקשה ללמוד.
השוק רווי ומה הסיכוי להצליח לקפוץ על העגלה ולהרוויח.
אם כבר להשקיע, אז כדאי באפיק פיננסי בטוח יותר.
מיסוי נדל"ן להשקעה הוא מיסוי גבוה האם בכלל משתלם?
אפשר להבין חלק מהאמירות הללו כאן במדריך לרכישת דירה להשקעה אפרוס בפניכם מספר שיקולים שיעזרו "להבהיר את התמונה" באשר לצעדים ראשונים לקראת קניית דירה להשקעה.
לאורך שנים תחום הנדל"ן מוכיח את עצמו כהשקעה סולידית ונבונה המניבה תשואה חיובית. תלוי כמובן היכן תשקיעו (ישנם מקומות בהם ערכי נכסים נדל"נים ירדו), מה שבטוח הוא שבשנים האחרונות מחירי הנדל"ן עלו והם עדיין במגמת עלייה . בנוסף, רמת התשואה למשקיעים בנדל"ן פעמים רבות גבוהה יותר מאשר באפיקי השקעה פיננסים.
אז מדוע בכל זאת לא כולם רצים לקנות דירה להשקעה ?
כי למצוא דירה להשקעה זו התעסקות והתרוצצות.
כי כבר יש לנו משכנתה אחת ואין לנו די הון עצמי כדי לקחת עוד אחת.
השכרת דירה – אף אחד לא ערב לנו לכך שנמצא שוכר.
מיסוי ברכישה, במכירה ובמקרים מסוימים על ההכנסה משכר דירה הם בהחלט היבט חשוב בשיקול הדעת, האם לשקיע בנדל"ן?
שלב 1 – מיקום, מיקום, מיקום
כלל אצבע בבחירת דירה להשקעה הוא שמיקום הדירה חשוב יותר ממצב הדירה או התנאים הפיסיים בתוכה. כלומר, לעיתים דירה להשקעה ישנה, בקומה שלישית או רביעית, ללא מעלית, במרכז תל אביב, עדיפה על דירה חדשה באזור בעייתי בדרום תל אביב.
מה שצריך לעמוד לנגד עינכם בבחירת דירה להשקעה הוא יכולת מציאת דיירים שישכרו את הדירה.
כאשר שוכרי דירות מחפשים דירה להשכרה הם בדרך כלל ייקחו בחשבון שיקולי מיקום דומים לאלה:
קרבה למוסד אקדמאי.
קרבה למוסדות חינוך עבור הילדים.
קרבה למרכז העיר.
קרבה למרכזי קניות
קרבה למקומות איכותיים / מוערכים בעיר.
קרבה לערוצי תחבורה כמו רכבת, רכבת קלה, כבישי גישה וכו'.
בקיצור, בחרו דירה להשקעה כאילו אתם בוחרים מקום מגורים עבור עצמכם.
כמו שמחירי הנדל"ן משתנים בין הערים השונות בארץ, כך גם בתוך הערים ישנם אזורים איכותיים וכאלה שפחות. גם לעיתוי קניית הדירה יש משמעות:
שלב 2 – תכנית כלכלית לרכישת דירה להשקעה
קניית דירה להשקעה היא בכל זאת השקעה כלכלית משמעותית ולכן כל כך חשוב שתבנה תכנית מימון שתמזג בין שיקולי ההון העצמי להכנסה שתקבלו משכר הדירה, כך ששניהם יממנו את עסקת הרכישה. זה המקום לפנות אלי ety@flus.co.il כמי שחיה את תחום הדירות להשקעה ומבינה את רזי המקצוע. מה שחשוב לדעת ולזכור שניתן להתאים דירה להשקעה כמעט לכל הון עצמי העומד לרשותכם.
שלב 3 – המשכנתא
כדי לרכוש דירה להשקעה, סביר להניח שתצטרכו משכנתא. במקרה זה, חשוב תבחרו מסלול משכנתה שיהפוך את ההשקעה לכדאית. מסלול המשכנתה חייב להתאים לתשואה שתקבלו מהדירה וכן לתקופה בו הוא נלקח. השיקול השני הוא הריבית. כיוון שאחוזי הריבית משתנים, לעיתים בתנודות קיצוניות, חשוב למחזר משכנתא ולעבור למסלול זול יותר שיכול לחסוך לנו אלפי שקלים בשנה. הניסיון מלמד שלאורך מחזור חיי המשכנתה, כדאי למחזר אותה 3 – 4 פעמים בהתאם לתנודות השוק. בנושא זה משפחות שלא נעזרות ביועץ עשויות להפסיד הרבה מאוד כסף שישחק במשכנתא ולשלם כסף זה לאורך שנים.
שלב 4 – המינוף לפנסיה
גם אם אתם משלמים משכנתה עבור הדירה בה אתם חיים כיום, הרעיון בדירה נוספת להשקעה, הוא שדמי השכירות ישלמו את המשכנתה עבור הדירה הנוספת שרכשתם. המצב המוכר הוא שרובנו לוקחים משכנתה על הדירה הפרטית, מפחדים מהתחייבויות נוספות ומסתפקים בזה. אחרי 20 שנה אנו מגיעים לגיל הפנסיה עם חסכונות של 200,000 – 300,000 ₪, שלבטח לא מאפשרים רווחה כלכלית. הרעיון בדירה להשקעה, לעומת זאת, הוא שתקבלו תגבור משמעותי לסך ההכנסות שלכם בגיל הפנסיה. לקנות דירה להשקעה זו הזדמנות מצוינת לאנשים בטווח גילאים 45 – 55, יחד עם זאת, אם החלטתם ללכת בכיוון הזה, כדאי שתהיה לכם תכנית כלכלית מפורטת – אשמח לסייע לכם בעניין ety@flus.co.il .
שלב 5 – שיפוץ דירה להשקעה
תמיד נשאלת השאלה האם שיפוץ דירה להשקעה, מעלה את ערך הדירה (בעייני הדייר השוכר או הקניין הפוטנציאלי) או שזו השקעה מיותרת ? בדרך כלל שיפוץ דירה להשקעה לא ישפר את תשואת הדירה באופן משמעותי. לכן אני מציעה לכם לערוך שיפוץ קוסמטי (צביעה יסודית וניקיון), כזה שיכול לעשות את ההבדל. למשל בדירה בגודל 100 מטר כדאי להשקיע 20,000 ₪ בטיפול קוסמטי, לא יותר. מדובר בעיקר על תחזוקת הנכס ששומרת על איכותו לאורך זמן. ממליצה לכם לערוך שיפוץ מאסיבי לדירה כאשר בכוונתכם למכור אותה. שיפוץ עמוק יעלה את ערך הדירה באופן משמעותי.
ולסיכום, אני מזמינה אתכם לפגישת עבודה בה תוכלו לדון ולשאול על הנושא יותר לעומק. אני מצידי אשתף אתכם במגוון אפשרויות רכישת דירה להשקעה והיתרונות הגלומים בה וכיצד עושים זאת בקלות בנינוחות מתוך שליטה על הידע וללא דאגות.
054-4289810 ety@flus.co.il
ליצירת קשר לחצ/י כאן.